개인회생 공동명의 부동산 청산가치 계산법｜배우자 대출 있을 때 이렇게 처리하세요

공동명의 아파트인데 배우자 대출까지 청산가치에? 개인회생 부동산 평가의 모든 것

부부가 함께 마련한 집, 명의는 공동인데 대출은 배우자 이름으로만 되어 있다면? 개인회생 신청 시 이 부동산의 가치를 어떻게 계산해야 할까요? 최근 수원회생법원 사례를 통해 물상보증 문제와 청산가치 계산의 핵심을 알아봅니다.

1. 핵심 요약: 꼭 알아야 할 3가지

• 공동명의 부동산도 배우자 명의 근저당권이 있으면 물상보증인으로 간주될 수 있습니다
• 법원 원칙: 배우자 지분에서 먼저 채무를 공제한 후 신청인 지분 1/2만 청산가치 반영
• 예외 인정: 부부가 함께 거주지 마련 목적이라면 기여분 주장으로 다른 계산 가능

2. 실제 사례로 확인하는 문제 상황

의뢰인 상황

• 채무자: 40대 후반 여성, 프리랜서
• 총 채무액: 약 1억 6천만원대
• 부동산: 경기도 용인시 아파트 부부 공동명의(1/2씩)
• 근저당권: 배우자 명의로 은행 대출 약 4억 6천만원대
• 임차보증금: 5천만원

채무 발생 경위

직업군인이던 배우자와 결혼 후 여러 지역 이사로 인해 경력단절이 길어졌습니다. 2022년 배우자의 진급 누락으로 전역 후 재취업이 어려워지면서, 생활비와 기존 채무를 막기 위해 신청인 명의로 대출과 카드 돌려막기가 시작되었고, 점차 원리금이 증가하여 개인회생을 신청하게 되었습니다.

법원의 보정 요구

→ 이 경우 청산가치가 급증하여 개인회생이 기각될 위기에 처했습니다.

3. 법적 쟁점: 물상보증인이란?

물상보증인의 정의

자신의 채무가 아닌 타인(배우자 등)의 채무를 담보하기 위해 자신 소유 재산에 근저당권을 설정한 사람을 말합니다.

법원의 계산 방식 (원칙)

핵심 원칙
물상보증인이 변제자대위로 채무자에게 저당권을 행사할 수 있으므로, 배우자 지분에서 먼저 채무를 공제하고 부족분은 채무자 지분에서 차감합니다.

4. 해결 방안: 기여분 주장으로 돌파

보정서 핵심 논리

법무법인은 다음과 같은 논리로 법원의 보정 요구에 대응했습니다:

수정된 청산가치 계산 (법원 최종 인정)

✓ 결과: 청산가치가 크게 증가하지 않아 기존 변제계획을 유지하며 개시결정을 받을 수 있었습니다.

5. 최종 결과 및 교훈

변제 계획

• 총 변제예정액: 약 1,760만원
• 변제기간: 36개월
• 변제율: 15.61%
• 탕감 채무액: 약 9천2백만원대

절차 진행

• 신청서 접수: 2025년 2월
• 금지명령: 접수 5일 후
• 개시결정: 2025년 6월 (보정 후 약 3개월)
• 채권자집회: 2025년 8월
• 인가결정: 2025년 9월

6. 체크리스트: 같은 상황이라면 준비할 것들

부동산 관련

• 부동산 등기부등본 (근저당권 설정 내역 포함)
• 분양계약서 또는 매매계약서
• 중도금·잔금 납부 증빙 (본인 계좌 이체 내역)
• 확정일자부 임대차계약서 (임차인이 있는 경우)
• 임차인 전입 확인서류 (주민등록표 초본)

대출 관련

• 대출 계약서 및 대출 사용 내역
• 부부 공동 명의 대출 또는 연대보증 여부 확인
• 대출금 실제 사용처 증빙 (계좌 거래내역)

기여분 입증

• 초기 계약금·중도금 납부 시 본인 계좌 사용 증빙
• 부부 공동 거주 사실 (전입신고 내역)
• 생활비·관리비 등 공동 부담 내역

7. 다음 단계: 전문가 상담이 필요한 순간

다음 상황 중 하나라도 해당된다면 즉시 전문 법무법인과 상담하세요:

• 부부 공동명의 부동산이 있고, 근저당권 채무자가 배우자인 경우
• 법원으로부터 물상보증 관련 보정 요구를 받은 경우
• 청산가치 계산 때문에 개인회생 진행이 어려운 경우
• 부동산 기여분을 주장하고 싶지만 방법을 모르는 경우

자주 묻는 질문 (FAQ)

참고 사이트