드라마 속 김 부장의 16억 상가 사기, 현실에서도 구제받을 수 있을까?

서울 자가 대기업 김부장의 상가 사기 - 개인회생 가능할까?

드라마 속 사례로 배우는 상가 분양 사기와 채무 해결 전략

발행일: November 20, 2025

안녕하세요, 기사회생TV 김민수 변호사입니다. 새로운 도약을 꿈꿉니다.

최근 화제가 되고 있는 드라마 '서울 자가 대기업 다니는 김부장'을 보셨나요? 이 드라마는 단순한 가족 이야기를 넘어, 우리 주변에서 실제로 일어날 수 있는 금융 사기와 채무 문제를 생생하게 그려냅니다. 제가 10년간 개인파산관재인으로 활동하면서 수천 건의 사건을 처리한 경험상, 드라마 속 김부장님의 상황은 결코 남의 일이 아닙니다.

오늘은 드라마 속 사례를 통해 상가 분양 사기를 당했을 때 개인회생이 가능한지, 그리고 어떤 조건들을 검토해야 하는지 상세히 알려드리겠습니다.

드라마 속 김부장의 상황 정리

김부장이 처한 현실

유승용 배우가 연기한 김부장은 대기업에서 희망퇴직한 후 새로운 사업을 찾다가 상가 분양에 뛰어듭니다. 16억 원 시세라는 상가를 10억 5천만 원에 구매했다고 생각했지만, 알고 보니 완벽한 분양 사기였습니다.

김부장의 재산 현황:

• 서울 소재 자가 아파트 (시세 약 14억 원)
• 사기당한 상가 (분양가 10억 원, 실제 시세 3억 원 추정)
• 그랜저 신형 차량
• 퇴직연금 (IRP로 전환 후 출금)
• 주식 계좌 (일부 처분하여 자녀에게 3천만 원 송금)

발생한 채무:

• 상가 구매를 위한 신용대출 약 5억 원
• 기타 생활 자금 대출

개인회생이 불가능한 이유

재산이 채무보다 많은 문제

개인회생에서 가장 중요한 원칙이 있습니다. 바로 청산가치 보장 원칙입니다. 쉽게 말해, 내가 가진 재산의 총액이 빚보다 많으면 개인회생을 할 수 없다는 뜻입니다.

김부장님의 재산을 정리해보겠습니다:

① 서울 아파트 14억 원

담보대출이 거의 다 갚아진 상태라면, 대출금을 제외한 순수 재산가치가 13억 원 이상일 것으로 추정됩니다. 이것만으로도 이미 채무액(약 5~7억 원)을 초과합니다.

② 사기당한 상가도 재산으로 계산

가장 억울한 부분이 바로 이겁니다. 분양 사기를 당해 실제 가치는 3억 원 정도지만, 등기까지 완료된 상태에서는 분양가 10억 원으로 재산 평가될 가능성이 높습니다.

담보대출이 있다면 그만큼 공제되지만, 드라마에서는 신용대출로 구매한 것으로 나옵니다. 이 경우 상가 가치 전액이 재산으로 잡힙니다.

③ 퇴직연금(IRP) 현금화의 함정

퇴직 전 DC형 퇴직연금은 면제 재산으로 분류되어 재산에 포함되지 않습니다. 하지만 김부장님처럼 퇴직 후 IRP로 전환하여 현금화하면, 이 돈 전체가 재산으로 평가됩니다.

④ 기타 재산들

• 그랜저 신형: 중고차 시세에 따라 재산 평가
• 보험 해약환급금: 전액 재산 포함
• 자녀에게 증여한 3천만 원: 최근 증여는 청산가치에 포함

재산 총액 계산

만약 아파트가 없었다면?

그렇다면 서울 자가가 아니었다면 어땠을까요? 상가만 있는 상황이라면 개인회생 가능성이 있을까요?

회생 가능성은 있으나 조건이 까다로움

결론부터 말씀드리면, 가능성은 있지만 여러 조건을 충족해야 합니다.

① 고정 소득 확보 필수

개인회생의 첫 번째 조건은 지속적이고 고정적인 소득입니다.

• 현재 무직 상태이므로 먼저 취업 필요
• 4대 보험 가입 직장이 가장 좋음
• 아르바이트라도 통장에 고정적으로 입금되는 소득이 있어야 함
• 투잡도 가능하며, 지속 가능성만 입증하면 됨

② 상가 가치 낮추기가 핵심

상가 분양 사기의 경우, 가장 큰 문제는 실제 거래가가 없다는 점입니다.

법원에서는 처음에 분양가(10억 원)로 재산을 평가하라고 할 가능성이 높습니다. 이렇게 되면 회생 자체가 불가능하거나, 가능하더라도 변제금이 너무 높아집니다.

해결 방법:

• 직접 감정평가 의뢰
• 인근 유사 상가의 실제 거래 사례 제시
• 경매 낙찰 사례 자료 제출
• 회생위원 설득을 통한 재산가치 조정

③ 부양가족 인정의 어려움

드라마 속 김부장 가정의 상황:

• 배우자: 공인중개사로 취업 → 부양가족 인정 어려움
• 자녀: 만 20세 대학생이지만 소득 활동 시작 → 부양가족 인정 1년 한정

서울회생법원 기준으로 만 21세까지 성인 자녀도 부양가족으로 인정받을 수 있지만, 연 500만 원 이상 소득이 있으면 제외됩니다.

상가 분양 사기 당했을 때 대응 전략

등기 전이라면 분양권 해제 검토

아직 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태라면, 분양권 해제를 적극 검토해야 합니다.

분양권 상태일 때:

• 중도금·잔금 대출 부담 없앰
• 재산 평가에서 제외 가능
• 채무 규모 자체를 줄일 수 있음

등기 완료 후라면 가치 평가가 핵심

이미 등기까지 완료되었다면:

• 전문 감정평가사 선임: 실제 시세 반영
• 유사 매물 조사: 인근 상가 실거래가 수집
• 경매 사례 검색: 법원 낙찰가 자료 활용
• 회생위원 면담 준비: 구체적 근거자료로 설득

다른 재산 정리 전략

보험 해약환급금

• 불필요한 보험은 미리 정리
• 필요한 보험은 해약환급금이 적은 상품으로 전환

차량

• 고가 차량은 저가 차량으로 교체 검토
• 리스나 할부가 남아있으면 승계 가능 여부 확인

최근 증여·대여금

• 가족에게 준 돈은 청산가치에 포함
• 회생 신청 최소 6개월 전부터는 큰 금액 이동 자제

사기 피해 예방이 최우선

상가 분양 사기의 전형적 수법

드라마에서 나온 사기 수법은 현실에서도 그대로 일어납니다:

① "지금 아니면 기회 없습니다" 압박

• 희소성을 강조하여 충동 구매 유도
• 냉정한 판단 시간을 주지 않음

② "특별히 부장님께만 드리는 기회"

• 나를 특별하게 대우한다는 착각
• 실제로는 불특정 다수에게 같은 말 반복

③ "주변 시세보다 훨씬 저렴하게"

• 16억 원짜리를 10억 원에 판다는 비현실적 제안
• 왜 나에게 그런 혜택을 주는지 의문 가져야 함

④ 감언이설과 칭찬 공세

• "관리 잘하실 것 같아서"
• "경험 많으신 분이라서"
• 판단력을 흐리게 만드는 전략

투자 전 반드시 확인할 사항

• ✓ 개발 계획 공식 확인: 구청·시청 도시계획과 직접 확인
• ✓ 분양업체 신용조사: 국토교통부 등록 여부, 과거 실적
• ✓ 현장 방문: 직접 여러 번 방문하여 주변 환경 체크
• ✓ 계약서 검토: 변호사·법무사 통한 계약서 검토
• ✓ 제3자 의견: 가족, 부동산 전문가 등 객관적 조언 구하기

가족의 소중함과 냉정한 판단

드라마를 보면서 가장 마음 아팠던 부분은 김부장이 가족을 위해 무리한 투자를 결정하는 장면이었습니다. 25년간 모은 퇴직금과 희망퇴직 수당, 그리고 추가 대출까지 합쳐 순식간에 10억 원이 날아갔습니다.

가장의 무게와 합리적 판단의 균형

가족을 위한 마음은 소중하지만:

• 감정적 판단보다 냉정한 분석이 우선
• 급한 마음에 내린 결정은 더 큰 위기 초래
• "이 기회를 놓치면 안 된다"는 조급함이 가장 위험

전문가도 자기 분야 외에는 일반인:

• 변호사인 저도 부동산 투자에서는 초보자
• 각 분야의 프로 앞에서는 누구나 먹잇감이 될 수 있음
• 겸손한 자세와 끊임없는 학습이 필요

신뢰와 의심의 균형:

• 너무 의심하면 인간관계가 어려워짐
• 너무 믿으면 사기 피해 위험 증가
• 적절한 선을 유지하며 자기 내공 쌓기

마무리

김부장의 사례에서 배울 수 있는 교훈은 명확합니다:

• ✓ 재산이 채무보다 많으면 개인회생 불가능
• ✓ 상가 분양 사기도 재산 평가에 포함되어 회생 어려움
• ✓ 사기 예방이 최선, 당했다면 즉시 전문가 상담
• ✓ 등기 전이라면 분양권 해제 적극 검토

지금 상가 분양이나 부동산 투자로 고민하고 계신다면, 반드시 여러 번 검토하시고 전문가의 조언을 구하시기 바랍니다. 그리고 이미 피해를 입으셨다면, 혼자 고민하지 마시고 빨리 상담받으시길 권합니다.

걱정하지 마세요. 문제가 있다면 반드시 해결 방법이 있습니다.